Из чего складывается цена на жилье?

Зачастую мы задаемся вопросом: «Откуда же такие цены?» Действительно, откуда? Как происходит ценообразование на рынке недвижимости? Почему на ту или иную квартиру, дом именно такая цена, а не другая? Кто ее устанавливает и каким образом?

Продавец недвижимости может либо максимально снизить цену для того, чтобы в минимальные сроки продать свою недвижимость, либо завысить цену и получить прибыль больше, но спустя длительный срок.

Равнение на конкурентов на рынке недвижимости - достаточно сложная задача. Трудно найти две даже примерно одинаковые квартиры. Они могут находиться в одном районе, на одной улице, даже в одном доме, но иметь различное техническое состояние, или быть абсолютно идентичными, но находиться в разных концах города.

Способ сложения цены, по которой квартира была приобретена ранее и разницы между тем, сколько эта квартира стоила на момент покупки и в момент продажи, также не очень эффективен, так как точно рассчитать, на сколько квартиры «выросли» в цене достаточно сложно. К тому же, большую роль здесь играет время, прошедшее между покупкой и продажей. Если это один-два месяца, то цены могли и не вырасти совсем.

Расчет минимального размера прибыли может оказаться эффективным, если эта прибыль соотносится с ценовым диапазоном. То есть цена оказывается не завышенной и не заниженной. Представим ситуацию: Вы хотите продать квартиру и купить меньшую по площади, а на разницу купить автомобиль, стоимость которого около 500 000 рублей. В свою очередь, квартира, которую Вы хотите приобрести, стоит 2 000000 рублей. Исходя из этого, свою квартиру мне необходимо продать минимум за 2 500 000.Найдутся ли покупатели, если цена завышена? Нет ли риска, что за то время, пока я буду продавать квартиру, например, стоимость машины возрастет?

Стоит ли пользоваться традиционными способами ценообразования или существуют определенные, пригодные непосредственно для оценки недвижимости?

За консультацией мы обратились как к продавцам-владельцам квартир, так и к  участникам рынка недвижимости.

Вот что ответили нам те, кто когда-то продавал или продает квартиру на данный момент.

Ольга, студентка, разменивает квартиру родителей: «Я установила цену в зависимости от цен на квартиры, похожие на нашу. Сделала скидку на то, что дом старый и находится не в очень престижном районе. Прибавила наличие недавнего ремонта, включающего не только покраску и наклеивание обоев, но и установку новой сантехники, пластиковых окон и деревянных дверей»

Елена, продает квартиру в данный момент: «Первоначально установила цену, исходя из личных намерений. Мне необходима была определенная сумма на покупку квартиры в другом городе. Квартира долго не то что не продавалась, ее даже никто не приходил смотреть. Причина - завышенная цена. В данный момент немного снизила цену, и сразу появились первые клиенты. Так как квартиру необходимо продать побыстрее, соглашусь уступить еще».

Стас и Светлана, только что продали квартиру: «Мы недавно поженились и в подарок получили однокомнатную квартиру. А пару недель назад у нас появилась возможность продать эту квартиру и купить другую, значительно ближе к центру (нам это удобно, так как оба работаем там и учимся). У нас есть в наличии определенная денежная сумма, которая станет доплатой. И нам необходимо продать свою квартиру по той стоимости, которая вместе с доплатой составила бы стоимость нашей новой квартиры. Будем терпеливо ждать своих  покупателей. Тем более что роста цен пока вроде не намечается».

Николай, собирается продавать квартиру: «Я сделал совсем просто - узнал в одном из агентств недвижимости рыночную стоимость одного квадратного метра жилья в квартире определенной планировки моего района, затем, путем нехитрых расчетов, - получил конечную цену. В ходе продажи буду ее корректировать до необходимого уровня».

А как проводят оценку недвижимости риэлтеры? Они выделяют несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются:

- рыночная стоимость;

- арендная стоимость;

- инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость представляет собой эквивалент наиболее вероятной цены, которая была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия и других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки (финансирования и других).

Арендная стоимость - это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Наиболее актуальна и интересна для нас рыночная стоимость недвижимости. Как проводится такая оценка, рассказала нам Галина Малина, руководитель агентства недвижимости «Домовенок»:

"Для того, чтобы оценить рыночную стоимость квартиры или дома, риэлтеру с большим стажем достаточно провести осмотр, с учетом 7 факторов, которые, несомненно, влияют на конечную цену. К таким факторам относятся:

- район (в Барнауле, например, Поток это или Центр)

- процент износа

- инфраструктура района

- этажность

- комфортность (наличие или отсутствие лифта, балкон или лоджия (застекленные или нет), наличие телефона и возможности подключения к сети Интернет

- тип стен (кирпич, монолит, панель)

- состояние квартиры

Говорить о том, что что-то из перечисленного важнее другого, невозможно. Только все эти факторы вместе могут дать полное представление о квартире и ее рыночной стоимости. Две абсолютно идентичные квартиры на одной лестничной площадке могут кардинально различаться по цене, если они находятся в различном состоянии (в одной квартире новая сантехника и пластиковые окна, а в другой - рассохшиеся оконные рамы и плесень в туалете)".

Как вы успели заметить, оценка недвижимости отличается от ценообразования в других сегментах. Для этого существуют свои, определенные механизмы и законы, которые не ограничиваются осуществлением сравнения с другими квартирами или просчетом средней стоимости. В каждом конкретном случае определяется «своя цена».

Таким образом, можем отметить, что процесс оценки недвижимости - это достаточно сложный процесс, с которым, в свою очередь, быстро справляются специалисты. Сегодня на рынке существует достаточно специализированных оценочных компаний, которые в короткие сроки дадут реальную и независимую оценку вашей недвижимости. И чтобы не допустить ошибок в ценообразовании, не продешевить и в то же время быстро и выгодно продать свою недвижимость, лучше всего обращаться за оценкой именно к ним, профессионалам, пишет сайт www.realtai.ru.