среда, 27 мая, 2026
Рынок недвижимости снова показывает признаки оживления, но прогнозы пока неоднозначные. В Барнауле спрос поддерживает семейная ипотека, которая может "сдуться", в Новосибирске уже заметен избыток непроданных квартир, а в Белокурихе растет интерес к курортной инвестиционной недвижимости. Директор по коммерческой и инвестиционной деятельности группы компаний "Жилищная инициатива" Алексей Линник рассказал amic.ru, почему покупатели снова смотрят в сторону новостроек, какие квартиры сегодня выбирают чаще всего, как идет строительство курортного комплекса, что будет с первой городской электростанцией, когда стартует строительство парка на Ковше и почему застройщики осторожно подходят к будущему микрорайону у аэропорта.
— Алексей, как сейчас можно оценить ситуацию на рынке жилой недвижимости в Барнауле? Спрос есть?
— Если говорить о наших жилых комплексах, то первый квартал этого года оказался значительно сильнее первого квартала прошлого года. По реализации квартир и коммерческих помещений мы видим почти двукратный прирост.
Это связано с изменениями на рынке. Постепенно снижается ключевая ставка, и мы уже видим увеличение числа клиентов, которые заходят в сделки по базовой ипотечной программе.
В прошлом году многие ждали, копили, держали деньги на депозитах. Сейчас ставка по вкладам пошла вниз, и часть людей начинает перекладывать средства в недвижимость. Это видно и по обычным квартирам, и особенно по инвестиционным объектам в Белокурихе.
Но рынок очень быстро меняется. Каждый квартал появляются новые вводные. Сейчас обсуждают дополнительное регулирование семейной ипотеки — обновленные ставки в зависимости от количества детей. Если такие решения примут, это повлияет на спрос.
Сегодня более половины сделок на рынке жилой недвижимости проходят через семейную ипотеку. Если этот инструмент усложнят, покупательная способность значительно снизится.
— Насколько серьезно может повлиять ограничение семейной ипотеки?
— Если в Алтайском крае по семейной ипотеке можно купить квартиру при наличии одного ребенка до 6 лет или двух до 17 лет, то в Новосибирской области возможностей меньше. И это одна из причин, почему там большой объем непроданного жилья.
В Барнауле к моменту сдачи дома обычно реализовано уже 80–90% квартир. В Новосибирске этот показатель по рынку может быть около 60%. Поэтому семейная ипотека — это один из ключевых инструментов. Если его убрать или сильно сузить, рынок это почувствует весьма серьезно.
Есть и другой фактор — вторичное жилье. Оно сейчас набирает обороты. Застройщик, планируя объект на три года вперед, закладывает будущую себестоимость. Поэтому квартира в новостройке почти всегда дороже похожей квартиры в доме, который сдали пять-десять лет назад, даже если там уже есть хороший ремонт. Покупателю часто проще взять готовый вариант и сразу заехать.
— Какие решения сегодня предлагают застройщики, чтобы поддерживать спрос?
— Во-первых, это рассрочки и субсидирование ипотечных ставок.
Например, базовую ипотечную ставку за счет субсидии застройщика можно снизить примерно до 12%. Семейную ипотеку тоже можно дополнительно субсидировать, и ставка может стать не 6%, а значительно ниже. Для покупателя это, конечно, гораздо интереснее.
При этом необходимо понимать: рассрочка для застройщика — это риск. В рамках ипотечного кредита деньги сразу поступают на эскроу-счет, далее следить за своевременностью его погашения — это зона ответственности банка. С рассрочкой все иначе. Но рынок изменился, поэтому такие решения приходится применять достаточно активно.
Во-вторых, более гибкая работа с клиентами и агентами. Застройщики расширили инструментарий, потому что все мы понимаем: рынок стал сложнее, покупатель считает деньги внимательнее, и мы должны быть максимально интересны для клиента в этих непростых условиях.
— Но при этом решения продавать квартиры уже с ремонтом в Барнауле пока единичные. А ведь многим, как вы и сказали, хотелось бы уже заехать в готовое жилье. Такое решение застройщики пока "не тянут"?
— Конечно, люди хотят купить квартиру, включить стоимость отделки в ипотеку и сразу заехать. Но тут есть ограничение: лимит семейной ипотеки — 6 млн рублей, плюс первоначальный взнос. А стоимость квартиры даже в черновой отделке часто уже выходит за эту сумму. Поэтому в Барнауле предложений с отделкой от застройщика немного.
В Новосибирске, например, у нас есть готовые квартиры с отделкой. Там другой рынок, высокая конкуренция и большой объем предложения. В Барнауле объекты чаще продаются до ввода, поэтому массово делать отделку сложнее. Но в новых проектах мы будем рассматривать и такие варианты.
— Все ли ваши объекты идут по графику?
— По всем жилым комплексам мы графики даже опережаем. В этом году планируем ввести в эксплуатацию ЖК "Тургенев" и ЖК "Чернышевский".
В Барнауле в этом году готовим еще два новых больших старта. Один объект будет на улице Советской Армии, это, скорее, сегмент эконом плюс комфорт. Второй — на Геодезической, в районе Солнечной Поляны, ближе к бизнес- и премиальному формату. Планируем анонсировать их к осени.
В Новосибирске в конце прошлого года мы запустили крупный проект бизнес-класса в центральной части города. Продолжаем развивать и другой большой квартал, достраиваем текущие объекты. Также готовим большой проект формата комфорт-плюс в центре Бердска.
Наша задача — сохранять темп. В среднем группа компаний должна сдавать около 100 тыс. квадратных метров в год во всех регионах присутствия. Сейчас большую долю дает Новосибирск, но Барнаул остается для нас ключевым и родным рынком.
— Какие квартиры сейчас покупают чаще всего?
— Маленькие квартиры по-прежнему популярны из-за цены. За 6–7 млн рублей можно купить просторную однокомнатную или евродвухкомнатную квартиру, и эта сумма попадает в ипотечные лимиты.
Но при этом растет спрос на большие квартиры. Долгий период льготной ипотеки привел к тому, что рынок был сильно заточен под маленькие площади. А семьи растут, людям нужны трех- и четырехкомнатные квартиры. Таких предложений сейчас не так много, и мы видим, что они рынку интересны.
Самый стабильный спрос — на квартиры среднего размера: 40–50 квадратных метров. Это понятный бюджет, понятный формат.
— А как насчет инвестиционной недвижимости? Например, ваш комплекс курортных отелей Rizalta ("Ризалта") в Белокурихе — продажи не "встали"?
— Спрос очень активно растет. И дело тут даже не в ключевой ставке, а в мировой обстановке. Сейчас инвесторы смотрят на Алтай как на одну из самых безопасных локаций в стране. Южные направления, где раньше активно покупали курортную недвижимость, стали восприниматься гораздо более рискованными. Алтай при этом показывает сильный туристический рост, им интересуются не только российские туристы, но и гости из Азии, особый интерес отмечают со стороны жителей Китая. В прошлом году регион принял более 5 млн туристов, к 2030 году прогнозируется около 7,5 млн только внутреннего туристического потока.
Белокуриха прекрасна тем, что это круглогодичный курорт с мировым именем в сердце Большого Алтая. Она сочетает в себе оздоровление, терренкуры, горнолыжные комплексы, рядом с ней развиваются и другие масштабные туристические локации. Государственные вложения в инфраструктуру Алтая и развитие масштабных аэропортовых комплексов положительно отражается на туристическом потенциале региона. Мы видим большой интерес от инвесторов из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Новосибирска, Барнаула и даже южных регионов.
Что касается продаж: в каждом из трех корпусов курортного комплекса реализовано уже более 30% номерного фонда. И это при том, что полноценный старт продаж по первому и второму корпусу был дан в начале осени прошлого года, а третий корпус стартовал в конце февраля этого года. Темпы впечатляют. Мы видим стабильно растущий спрос от месяца к месяцу. Причин для снижения востребованности этого объекта на рынке пока не наблюдается. Убежден, что к запуску комплекса он будет продан полностью, возможно, даже раньше.
— На какой стадии сейчас строительство?
— Идем с уверенным опережением графика. По первому корпусу завершены монолитные работы и кладка наружных стен, идут внутренние работы, остекление и фасад. Второй корпус уже примерно на уровне восьмого этажа по монолиту, третий — на уровне пятого-шестого. Все корпуса по монолиту планируем закрыть до конца года, а также завершить основное остекление и фасад. Старт масштабных работ по внутренней отделке запланирован на четвертый квартал этого года. Напомню, что строительство комплекса началось ровно год назад, в конце весны 2025-го.
— "Жилищная инициатива", как и несколько других крупных застройщиков, планирует строить жилье в новом микрорайоне у аэропорта. На каком этапе этот проект?
— У нас там большой земельный участок — около 40 гектаров. Похожие участки получили и другие крупные застройщики. Это история на большую перспективу, фактически на десятилетие.
Сейчас главная задача — разработать комплексные проекты развития территории. Городу нужно понимать, сколько там будет жителей, какие дороги нужны, сколько полос, нужен ли трамвай, где должны быть школы и детские сады, как подводить сети.
Мы уже разрабатываем проект планировки и прорабатываем варианты максимально практичного и комфортного расположения объектов. Планируем эту работу завершить к ноябрю. Но перед полноценным анонсом нужна серьезная аналитика на несколько лет вперед. Важно не перенасытить рынок одинаковым предложением в одной локации.
— Будет ли район у аэропорта востребован, если сейчас там фактически поле?
— Это вопрос инфраструктуры. Если там будут дороги, транспорт, школы, детские сады, благоустройство, хорошая придомовая территория — район будет востребован. Если этого не будет, продать такие объемы жилья будет достаточно сложно.
Поэтому мы вместе с администрацией города, Минстроем, энергетиками и коллегами-застройщиками должны продумать весь комплексный план развития. Это не история "поставить дома в поле". Это должна быть полноценная новая городская территория с инфраструктурой.
Если говорить об объемах, то по соглашению с госкорпорацией "Дом.рф" мы должны построить не менее 211 тыс. кв. м жилья, а планируем — около 300 тысяч. Здесь также будут и социальные объекты: школа, детсад, спортивные сооружения и общественные пространства. Конечно, строиться это все будет не за раз, а в несколько очередей. Начало реализации в горизонте 2030–2031 года.
Отмечу, что если в Барнауле где-то и появится доступное по стоимости жилье в ближайшее время, то это именно в этой локации.
— Но чтобы она действительно была комплексной, застройщикам нужно договариваться как минимум об общем архитектурном подходе. Есть в планах такая работа?
— Конечно. Когда речь идет о такой масштабной территории, важно, чтобы проекты разных застройщиков были созвучны. У нас уже есть опыт квартальной застройки — "Дружный", "Лазурный", "Невский". Там выдержан единый архитектурный стиль и единый подход к благоустройству.
В районе аэропорта у всех будут большие участки, ограничения по этажности и возможность сделать не плотную, а комфортную среду. Когда город получит комплексные проекты от всех застройщиков, нужно будет обсуждать общую визуальную логику. Никому не нужен набор случайных разноцветных домов.
— Что сейчас происходит с проектом реставрации первой городской электростанции в Барнауле, которым вы занимаетесь?
— Выполнены проектные работы по реставрации и приспособлению. Проект разработала творческая мастерская Александра Деринга, он согласован и утвержден, прошел историко-культурную экспертизу.
Когда мы зашли на объект, подземные уровни были затоплены. Мы провели большую работу с дренажной системой, чтобы убрать воду и подготовить здание к следующему этапу.
Сейчас стадия масштабных подготовительных работ, скоро перейдем к поиску лицензированного подрядчика. Рассматриваем несколько вариантов будущего использования: ресторанный комплекс, креативный кластер, большое событийное пространство. Решение планируем принять в этом году.
— Электростанция — элемент общей концепции развития старого центра Барнаула, здесь же планируется парковая зона с набережной. Насколько это повышает интерес со стороны покупателей?
— Покупатель уже давно не выбирает только квадратные метры. Он хочет комфортную среду как в границах дома (красивые входные группы, хорошие места общего пользования, детскую площадку, парковку, желательно закрытый двор и двор без машин), так и вокруг него.
Поэтому мы развиваем объекты, где такое возможно. Один из самых ярких примеров — комплекс "Родные берега", рядом с которым мы создаем большую парковую зону с набережной, местами для отдыха и небольших мероприятий на улице Промышленной вдоль Ковша. Идея в том, чтобы связать городскую набережную, улицу Промышленную, будущий парк и, в перспективе, Обской бульвар в единую прогулочную зону.
Мы плотно сотрудничаем с администрацией Барнаула. Сейчас идут работы по берегоукреплению, так как территория у водной зоны сложная, сыпучая. Задача — к 300-летию Барнаула сделать первый крупный участок парковой зоны. Речь идет о сотнях миллионов рублей наших вложений, но точную сумму сможем назвать после финального согласования проекта. Представить окончательную версию концепции парковой зоны с набережной мы планируем уже этим летом.
ООО СЗ Родные Берега
