вторник, 13 января, 2026
Как уже сообщалось, 21 июня вступил в силу Федеральный закон № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ». В частности, эти изменения коснулись сроков регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве жилья, погашения регистрационной записи об ипотеке, связанной с участием в долевом строительстве, усиления ответственности лиц, деятельность которых связана с привлечением средств для строительства многоквартирных домов. Есть и другие новеллы, и все они, как утверждают законодатели, направлены на увеличение объемов долевого строительства, защиту прав его участников и удешевление жилья. О практической значимости нового Федерального закона рассказывает Оксана Цыбина, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Алтайскому краю.
- Каким образом эти нововведения помогут на практике?
- Новый закон усилит ответственность застройщиков, а, следовательно, и увеличит гарантии надлежащего исполнения ими своих обязательств перед дольщиками. Внесенные изменения в Кодекс административных правонарушений РФ (КоАП РФ) ужесточают меру ответственности за привлечение денежных средств дольщиков в обход законодательства. Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, минимальный размер административного штрафа для должностных лиц увеличился с 15 до 20 тысяч, для юридических – с 400 до 500 тысяч рублей, максимальный – с 20 до 50 тысяч для должностных и с 500 тысяч до 1 млн. рублей для юридических лиц.
- Какие это могут быть нарушения?- В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости допускается в 3 случаях:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом обязательным условием для компании, выпускающей сертификаты, является наличие земельного участка в собственности, аренде или субаренде и разрешения на строительство на этом участке;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.
Привлечение денежных средств граждан для строительства каким-либо иным путем не допускается.
Наиболее безопасной из названных схем приобретения недвижимости в новостройках представляется договор участия в долевом строительстве, поскольку он подлежит государственной регистрации, о чем вносится соответствующая регистрационная запись в Единый государственный реестр прав. Это исключает возможность заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства.
- Как изменятся сроки государственной регистрации?
Приятным моментом для дольщиков являются изменения, внесенные в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Благодаря этим изменениям процедура регистрации договоров не только ускорена, но и несколько упрощена. Теперь, после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником строительства, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости будет производиться в 2 раза быстрее – в течение 5 рабочих дней. Это позволит ускорить получение застройщиком денежных средств. Конечно, привлечение денежных средств возможно и до регистрации – в зависимости от того, как эти условия будут оговорены в договоре. Тем не менее, для дольщиков гораздо безопаснее производить расчет с застройщиками после регистрации договора.
Сокращение сроков регистрации последующих договоров особенно важно тем, кто приобретает недвижимость с помощью ипотеки, поскольку это позволит ускорить получение кредита.
Упрощение процедуры регистрации для участников долевого строительства, заключающих последующие договоры, состоит в том, что им больше не придется представлять в регистрирующий орган документы, которые ранее были представлены первым участником долевого строительства и помещены в дело правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости.
- Проще станет и застройщикам?
- Во-первых, п. 3 ст.149 НК РФ дополнен пп. 23.1, согласно которому услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве освобождаются от обложения НДС (кроме услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Во-вторых, вновь принятая редакция п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве допускает возможность привлечения застройщиком денежных средств граждан при наличии у него земельного участка на праве субаренды. Прежняя редакция наделяла таким правом только застройщиков – собственников, либо арендаторов земли.
И, наконец, в-третьих, новая редакция ст. 25.1 Закона о регистрации предусматривает взаимодействие госорганов по вопросам, касающимся долевого строительства. Так, законодатель закрепил обязанность регистрирующего органа в течение 5 рабочих дней с момента проведения регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, уведомлять об этом орган, уполномоченный на осуществление контрольных функций за деятельностью застройщиков. На территории края таковым является Инспекция государственного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства по Алтайскому краю (далее Инспекция). Кроме того, расширены полномочия Инспекции, а именно: закреплено право Инспекции получать от регистрирующего органа документы и информацию, необходимые для осуществления контрольных функций за деятельностью застройщиков (п. 2.1. ст. 23 Закона о долевом строительстве). С одной стороны, это облегчит жизнь застройщикам, поскольку освободит их от обязанности уведомлять Инспекцию самостоятельно, с другой – позволит усилить контроль над отчетностью, предоставляемой застройщиками. Впрочем, добросовестным застройщикам и эти нововведения будут только на руку.
