Чем рискуют барнаульцы, приобретая коммерческую недвижимость?

Если с куплей-продажей жилой недвижимости каждый из нас сталкивался хотя бы раз в жизни, то операции с коммерческой недвижимостью касаются в основном  предпринимателей. Именно они покупают склады и офисы, магазины и площади под торговые центры.

Несомненно, сложностей у такой покупки больше, несмотря на то, что это всего лишь нежилое помещение, а не то место, в котором предстоит жить. С какими же рисками связана покупка нежилой недвижимости? На этот вопрос попытались ответить корреспонденты информационно-аналитического портала «Недвижимость Алтай».

Особое внимание следует обратить на изучение прав на помещения, переход которых в частную собственность происходил в конце 80-х - начале 90-х годов.

Не секрет, что в период массовой приватизации многие нежилые помещения были оформлены в собственность не вполне правильно и законно, имеют весьма сложную юридическую историю - неоднократная смена собственников (владельцев), возможные огрехи при оформлении перехода прав на имущество, незавершенность урегулирования прав на имущество в процессе приватизации и прочее. При подготовке к сделкам с нежилыми помещениями проверка «юридической истории» объекта имеет не меньшее значение, чем на рынке жилья. Нередко для определения качества прав могут потребоваться целые юридические расследования.

Следует отметить и то, что основными участниками операций с недвижимостью являются не физические, а юридические лица, и с этим также может быть связан ряд трудностей. Проблемными оказываются ситуации, когда помещение находится, например, в муниципальной собственности.

По словам директора агентства недвижимости «Замок плюс» Андрея Замороко, «среди рисков, связанных с покупкой коммерческой недвижимости, необходимо отметить и притязания третьих лиц. В практике встречаются ситуации, когда стоимость недвижимости оплачена, но лицо в права собственности не вступило. Судебные разбирательства в таких случаях могут затянуться на продолжительное время и закончиться совсем не в вашу пользу. Поэтому следует быть особо внимательным и заранее знакомиться со всеми документами и с возможными притязаниями третьих лиц.

Также необходимо уточнить статус земли - куплена она или взята в аренду, на сколько лет. Необходимо быть осторожными и внимательно изучать все документы».

Внимательно необходимо подходить и к покупке жилых помещений, которые впоследствии вы предполагаете «перевести» в нежилые. Законодательство в данном случае предусматривает ряд ограничений, таких, например, как возможность перевода квартир в нежилые помещения только если они находятся на первом этаже или выше, но в случае, если под ними нет жилых. Именно этот пункт очень часто нарушается, - помните те дома, где к офисам, расположенным на втором этаже,  ведет «пожарная лестница» в торце дома, а на первом этаже расположена квартира?..

Для нежилого помещения важны и географические аспекты. Широко распространенная классификация применима в основном для торговых помещений.

Разделяют:

- «Бутиковые» улицы центра.  Такой «красной линией» в городе Барнауле является Ленинский проспект, который удерживает первенство по количеству магазинов и других торговых площадей.

- Основные торговые магистрали. В нашем городе это транспортные развязки Павловский тракт - Малахова и Попова - Балтийская, активно застраивающиеся в последнее время, а Красноармейский проспект можно отнести и к бутиковой улице, и к торговой магистрали.

- Спальные районы. Безусловно, ваш магазин посетит большее количество клиентов, если он будет расположен в центральной части города, но с другой стороны, остро встает вопрос рентабельности такого бизнеса. Собственность, тем более коммерческая, здесь достаточно дорога. Покупая такую собственность, например, на Потоке, вы рискуете потерять часть клиентов, но зато сэкономите на недвижимости!

Хотите купить помещение под офис? И здесь будьте предельно внимательны! Возможность выхода в сеть Интернет, подключение телефона, системы кондиционирования, энергоснабжения - все это крайне важно для обеспечения жизнедеятельности любого офиса. И лучше, чтобы все это уже было! Вам ведь не нужны дополнительные траты!

В связи с такими аспектами выделяют несколько типов офисов. В Европе и уже в Москве такая классификация достаточно распространена.

Офисы класса «А» - самые престижные помещения. Как правило, располагаются в новых офисных комплексах. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

Что касается офисов класса А в Барнауле, то, по словам Андрея Замороко, такие, наиболее престижные, офисы расположены  в центре города. Даже несмотря на активное развитие  строительства в спальных районах. Особой популярностью пользуются офисы в так называемых бизнес-центрах.

Класс «B» - офисы немного «скромнее», удалены от центра, имеют небольшую площадь или другие небольшие недостатки.

Офисы класса "С". Как правило, эти помещения изначально не были предназначены под офисы. Обычно они арендованы, например, у производственного предприятия. Последний ремонт в них мог быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении чаще всего нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная. Подобные здания значительно удалены от центра. Их стоимость зависит от расстояния до транспортных путей, остановок. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.

Офисы классов "D" и "Е" - самые дешевые и необустроенные. В таких зданиях, как правило, устаревшие инженерные коммуникации, деревянные перекрытия, давно нуждающиеся в капитальном ремонте. Это могут быть и вовсе не приспособленные для работы помещения, как, например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд. Впрочем, при условии удобного расположения, ремонта, наличия мебели и оргтехники такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Складские помещения имеют подобную классификацию,  в основе которой  площадь помещения, различные коммуникации и удаленность от торговых и производственных помещений. Согласитесь, трудно правильно и эффективно организовать систему логистики на предприятии, если ваше производство находится на Южном, склады на Силикатном, а торговые площади на Восточном.

 Несмотря на все риски и сложности, возникающие при покупке коммерческой недвижимости, она пользуется достаточно большой популярностью, и это легко объяснить. Активно развивается торговля и сфера услуг, которые нуждаются в удобных, просторных офисах и торговых площадях.

А для того, чтобы свести к минимуму все риски, необходимо быть предельно внимательным. Не стесняйтесь быть дотошными и интересуйтесь всеми мелочами.

Оформлена ли земля? Оснащен ли офис? И не будут ли ваши соседи жаловаться, если вы решите перепланировать свой офис, находящийся в жилом доме. И обращайтесь к профессионалам при оформлении сделок купли-продажи или аренды нежилых помещений!